Der Kauf einer Immobilie über die Zwangsversteigerung kann eine gute Möglichkeit und eine günstige Gelegenheit sein, bei der man durchaus ein Schnäppchen erwerben kann. Jedoch sind auch erhebliche Risiken beim Kauf einer Immobilie vor Gericht verbunden.
1. Informationen, wie erfahre ich von einer Zwangsversteigerung
Zeitung Wie beim normalen Immobilienkauf, bietet die Tageszeitung die beste Möglichkeit sich über bevorstehende Zwangsversteigerungen zu Informieren. Bei der Tageszeitung findet man unter der Rubrik “Öffentliche Bekanntmachungen” Gerichtstermine für Zwangsversteigerungen. Dort erfährt der Kaufinteressent, wann, was und wo der Verkauf statt findet. Außerdem sind in diesen Anzeigen die Größe und der Verkaufspreis zu erfahren. Im Immobilienteil werden öfters Hinweise auf Zwangsversteigerungstermine hingewiesen. So inserieren häufig die Gläubigerbanken von bevorstehenden Terminen von Versteigerungen. Kataloge und Heftchen Es gibt entsprechende Zwangsversteigerungskataloge, in denen die Termine von Versteigerungen in Ihrem Wohngebiet vermerkt werden. Die Kataloge sind meist gegen eine geringe Gebühr käuflich zu erwerben und sind im Immobilienteil der Tageszeitung zu finden. Banken Bei den Rechtsabteilungen der Banken erhält man häufig Auskunft über deren bevorstehende Versteigerungen. Verwalter Auch der Verwalter kann eine Menge Infos zur Wohnung beisteuern. Er kennt sich mit der Eigentumswohnungsanlage gut aus. Vielleicht kann er sogar einen Besichtigungstermin vermitteln. Internet Eine weitere gute Alternative bietet das Internet. Hier ist vor allem die Seite http://www.focus.de zu empfehlen. Hier findet man eine ausführliche und gut gegliederte Datenbank, die ständig aktualisiert wird. Mehrere Such- möglichkeiten stehen zur Wahl.
2. Objektbesichtigung
Wie beim normalen Erwerb einer Immobilie, ist eine genaue Prüfung und Besichtigung vor der Zwangsversteigerung unerlässlich. Leider haben Sie keinen Rechtsanspruch darauf, Haus oder Wohnung von innen zu besichtigen. Nicht selten wird die Erlaubnis sogar dem Gutachter verweigert. Doch gerade dann sollten Sie sich um einen Blick hinter die Kulissen bemühen. Nur erfahrene Profis verzichten zur Not auf eine Innenbesichtigung. Die Besichtigung ist meist ein schweres Unterfangen. Der Eigentümer hat häufig wenig Interesse sein Haus oder die Wohnung vielen fremden “Eindringlingen” zu zeigen. Der Verkäufer ist desinteressiert und fühlt sich von den Gläubigern im Stich gelassen und betrogen. Viele Besitzer wollen die bevorstehende Zwangsräumung nicht wahrhaben und sträuben sich gegen mögliche Käufer. Mit etwas Geschick und Freundlichkeit ist aber auch hier eine Besichtigung durchaus möglich. Haben Sie bei vermieteten Objekten keine Scheu, den Mieter anzusprechen: Vielleicht möchte er ja ganz gerne den möglichen neuen Besitzer kennen lernen. Gute Informationen können auch Nachbarn geben. Vielleicht ist der Grundriss ähnlich oder gleich. Sie kennen sich bei der Wohnung gut mit den Nebenkosten, Rücklagen und bevorstehenden Renovierungen im Haus aus. Wissen über die Bewohnerstruktur und über den Verwalter Bescheid. Bei Gericht liegt das Verkehrswertgutachten des Gutachter aus. Hier erfährt man alles über das Kaufobjekt, z.B. die Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Grundbucheintragungen, Belastungen, Grundriss, Verkehrswert usw. Dieses Gutachten liegt auch bei der Zwangsversteigerung bei Gericht aus und ist für alle einsehbar.
3. Finanzierung
Wie bei allen Grundstückskäufen ist ausreichendes Kapital für den Erwerb einer Immobilie über die Zwangsversteigerung unerlässlich. Die Finanzierung ist mit der Bank oder der Versicherung vorher abzuklären. Die Bank sollte über die Absicht bei einer Zwangsversteigerung, eine Immobilie zu erwerben, informiert werden. Denn es ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Wertgutachtens beim Richter während der Versteigerung zu hinterlegen. Diese Sicherheitsleistung kann bestehen aus:
- Bargeld
- bestätigter LZB-Scheck, Vorlegungsfrist mind. 4 Tage
- ein von einer Bank ausgestellter Scheck, Vorlegungsfrist mind. 4 Tage
- Bürgschaft einer dem Gericht bekannten Bank
- oder der Bank bekannten Person.
Nach erfolgtem Zuschlag ist der meistbietende rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer , also nicht erst mit Eintragung im Grundbuch. Das Gebot ist mit 4 % p.a Zinsen ab dem Versteigerungstermin bist zum Verteilungstermin (Bezahlung) zu zahlen. Deshalb sollte die finanzierende Bank eine zügige Auszahlung leisten können. Der Verteilungstermin kann auf Wunsch der Beteiligten verlängert werden.
4. Kosten
Folgende Kosten entstehen dem Erwerber:
- 3,5 % Grunderwerbsteuer,
- Kosten für den Zuschlag (richten sich nach dem Meistgebot, liegen aber unter den Kosten eines notariellen Kaufvertrages beim Notar),
- übliche Kosten für Grundbucheintragungen,
- die gesamten Verfahrenskosten, die im Termin verlesen werden, sind aber im Gebot enthalten.
5. Die Versteigerung
Die offizielle Versteigerung beginnt mit der Vorlesung des Grundbuches und dem veranschlagten Verkaufspreis des Gutachters. Anschließend beginnt die Bietezeit, die 30 Minuten andauert. In der Regel wird diese Zeit genutzt um mit Gläubigern Gespräche zu führen oder das Gutachten einzusehen. Wenn man ein Gebot abgeben möchte, meldet man sich persönlich beim Richter und weist sich mit einem amtlichen Legitimationspapier (Pass) aus. Es sollte vorher Einigkeit bestehen, wer die Immobilie erwirbt und Eigentümer wird. Sofern ein Bieter oder Erwerber nicht an der Versteigerung teilnehmen kann, muss vor dem Termin eine notariell beglaubigte Bietungsvollmacht erstellt werden. Wichtig: Eine spätere Übertragung ist Grunderwerbsteuerpflichtig, so dass die doppelte Grunderwerbsteuer anfällt. Nach der Aufnahme der Personalien ist die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswertes zu hinterlegen. Nun kann man sein Gebot abgeben. Die meisten Interessenten geben ihr Angebot erst in den letzten fünf Minuten ab. Durch ein frühes Gebot können Sie Konkurrenten aus dem Feld schlagen – eine sinnvolle Taktik, wenn Sie sich im Vorfeld mit der Gläubigerbank geeinigt haben. Niedrige Anfangsgebote verärgern allerdings die Gläubigerbank – unter Umständen gibt sie dann selbst ein deutlich höheres Gebot ab Tipp: Beim Bieten immer nur DM 1.000, — mehr bieten als der Konkurrent. Warum? Sollte der Zuschlag erteilt werden und bietet man DM 10.000, — mehr, bezahlt man am Ende DM 9.000, — zu viel. Wichtig: Setzten Sie sich unbedingt ein oberstes Limit über das Sie nicht hinaus gehen. Sonst wird die Immobilie überbezahlt und zu teuer. Gebote können auch nach der Bietezeit abgegeben werden, solange bis ein Meistbietender gefunden ist. Sobald der Rechtspfleger das Meistgebot zum 3. mal aufgerufen hat, ist die Versteigerung noch nicht beendet. Er wird noch ein letztes Mal fragen, ob jemand mehr bieten möchte. Jetzt erst wird die Versteigerung geschlossen.
6. Hinweise und Tipps
Im ersten Versteigerungstermin wird ein Zuschlag bei einem Meistgebot unter 50% des Verkehrswertes nicht erteilt. Zwischen 50% und 70 % kann der Zuschlag von den Gläubigern versagt werden. Beim zweiten Versteigerungstermin gibt es diese Schutzgrenzen von 50% bzw. 70% nicht mehr.
Beabsichtigt ein Bietinteressent für eine juristische Person zu erwerben, ist unbedingt ein aktueller Handelsregisterauszug vorzulegen.
- Bei rechtlich selbständigen Objekten (z.B. Wohnhaus und Garage oder Wohnung und Einstellplatz) sollte vorher geregelt werden, ob man beide Objekte gemeinsam kaufen möchte. So wird ausgeschlossen, das ein Dritter z.b. die Garage erwirbt.
- Sofern im ersteigerten Objekt ein Mieter wohnt, ist der Käufer erst einmal an den Mietvertrag gebunden. Die Miete ist ab dem Versteigerungstermin fällig. Will man den Mieter nicht übernehmen, ist ein außerordentliches Kündigungsrecht möglich. Und zwar bis 3 Werktage nach dem Zuschlag mit 3 monatlicher Kündigungsfrist. Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung am 5.8. müssen Sie bis zum 8.8. dem Mieter gekündigt haben. Der Auszug findet dann spätestes am 1.12 (3 Monate Frist + Rest vom August) statt. Die 3 Tagefrist darf nicht versäumt werden. (Außerordentliches Kündigungsrecht nach ZVG, Zwangsversteigerungsgesetz).
- Wird das Objekt vom Eigentümer bewohnt, ist eine angemessene Frist zur Räumung zu setzen. Wird das Objekt nicht freiwillig geräumt, ist der Zuschlagbeschluss dem Versteigerungsgericht zurückzugeben, damit diese dann eine vollstreckbare Ausfertigung zum Zwecke der Zwangsräumung erteilt. Es erübrigt sich dann eine Räumungsklage. Mit dem sogenannten Räumungstitel ist der Gerichtsvollzieher zwecks Zwangsräumung zu beauftragen. Die Kosten hierfür (Transport und Möbeleinlagerung) sind vom Erwerber vorzuschießen. Er hat unter anderem ein Pfandrecht am Mobiliar.
Den passenden Ofen leicht gefunden
Kaminöfen
Kaminöfen zeichnen sich durch eine lange Lebensdauer aus und erzielen einen hohen Wirkungsgrad. Der Preis richtet sich nach verwendeten Materialien, für einen einfacheren Kaminofen ist mit Kosten von ca. € 1.500,– zu rechnen.Die Aufstellung von Kaminöfen ist genehmigungspflichtig (Baubehörde) und erfordert die Einhaltung der Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung.
Kaminarten
bei Kaminöfen unterscheidet man als Grundvarianten:
• Speicheröfen (für den Selbstbau geeignet)
• Standmodelle (klassische Art)
• Kamineinsätze (für offene und geschlossene Kamine)
• nostalgische Herde für die Küche, mit denen man auch backen und grillen kann
Kaminöfen sind schnell und einfach zu montieren und benötigen wenig Platz. Mit einem Wasserkessel ausgestattet, kann der Kaminofen sogar als Etagenheizung eingesetzt werden und beheizt mittels Fussbodenheizung oder Radiatoren eine Fläche bis zu 100 m2. Besonders eignen sich Kaminöfen für Wochend- und Zweithäuser.
Kriterien
Ein wesentliches Kriterium bei der Aufstellung von Kaminöfen ist der Standort. ein Kaminofen darf praktisch überall aufgestellt werden, wo ein Schornstein mit einem Mindestdurchmesser von 13,5 x 13,5 cm virhanden ist. An diesem Schornstein darf aber nicht schon eine Öl- oder Gasheizung angeschlossen sein. Öl- und Gasanlagen müssen generell allein angeschlossen sein. Beim Kaminofen mit Türen besteht für die Einrichtung keine grosse Gefahr wegen des Funkenfluges, dennoch sollte nach allen Seiten ein Mindestabstand von 20 cm eingehaltgen werden, an der Vorderseite min. 50 cm.
Hinter dem Ofen sollte genügend Platz für eine Pumpe und Armaturen vorhanden sein. Als Unterlage für den Ofen kommen Eisen, Schiefer, Stein oder Keramik in Frage.
Bei der Bedienung ist – wie bei jeder Feuerstelle – Vorsicht wegen Brandgefahr oder austretender Gase geboten. Bei unbewachtem Feuer sind die Feuerraumtüren unbedingt zu schliessen. Mit der „kalten Hand“, einem metallernem Griffwerkzeug, lässt sich gefahrlos die Heizraumtüre öffnen und mit der Feuerzange Holz einlegen. Aussen werden die Öfen zwischen 70 und 90° heiss – also heisser wie ein Radiator.
Vorsicht ist allerdings bei Ofentüren geboten: Sie erhitzen sich bis zu 200°. Kinder sollten sich deshalb nicht in unmittelbarer Nähe aufhalten.
Die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl eines Kaminofens
Die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl eines Kaminofens: Je dicker die Stahlplatten, desto besser. Die Stahlplatten im Feuerraum sollten mindestens 4 mm, die Schamottesteine mindestens 2 cm stark sein. Auch die anderen Materialien sind qualitativ hochwertig: der Cortenstahl ist wärmeleitend und rostgeschützt, das Gußeisen ebenfalls wärmeleitend und verzugsfrei und das Silikat-Keramikglas hitze- und schlagfest.
Abgerundete oder abgeschrägte Ecken erzielen eine bessere Wärmereflexion und somit eine vollständigere Verbrennung des Brennstoffes. Die beste Wärmeleitung erreicht man durch eine Begrenzung der Feuerraumgröße auf die Maße von Holzscheiten. Mit dem Rauchumlenkblech ist der Rauchgaswiderstand veränderbar.
Will man den Kaminofen als Kamin einsetzen, so sollte er für diesen Zweck geeignet und geprüft sein. Besonders wichtig in kleineren und gut abgedichteten Räumen ist eine Frischluftanschlußmöglichkeit.
Im allgemeinen ist die Oberfläche eines Kaminofens gut zu pflegen und weitgehend rostunempfindlich. Der Kaminofen sollte mindestens einmal pro Jahr, im Bedarfsfall häufiger, gesäubert werden.
Dabei sind die Ascheablagerungen im Rauchrohr und auf dem Rauchumlenkblech zu entfernen. Eine verrußte Glastüre läßt sich leicht mit Zeitungspapier reinigen, Teerreste erfordern eine Reinigung mittels Backofenspray oder ähnlichem. Immer stärker wird der Trend zur Einscheibentür, weil diese die Feuerfläche vergrößert und überdies pflegeleichter ist.
Bioethanol Kamine
Bioethanol Kamine gibt es für die Wandmontage, frei am Boden aufstellbar und für den Tisch.Überzeugend ist auch die einfache Installation und Handhabung.
Kaum jemand hätte nicht gerne seinen offenen Kamin im Wohnzimmer und würde gerne beim Lodern der Flamme relaxen und abschalten. Meist scheitern diese Vorhaben aber an baulichen Problemen. Entweder ist kein Kaminabzug vorhanden oder an der falschen Stelle, oder man darf daran keinen offenen Kamin anschließen. Dieses Problem gibt es bei Bioethanol Öfen nicht. Offene Bioethanol Öfen können in jedem beliebigen Raum und Platz aufgestellt werden und brauchen keinen Abzug.
Der Unterschied zu Holzfeuer
Beim verbrennen von Holz entstehen Abgase, Rauch, Russ und Funkenflug. Hier ist ein Kaminabzug unbedingt notwendig. Ganz anders verhält sich die Verbrennung von Bioethanol. Bioethanol verbrennt ohne schädliche Abgase, ohne Rauch und Russ und ist während des Brennvorganges praktisch geruchlos. Es kann auch kein Funkenflug wie beim verbrennen von Holz entstehen. Darüber hinaus sind Bioethanol Kamine und Öfen meist völlig wartungsfrei.
Was ist Bioethanol
Hochwertiger und hochreiner Bioalkohol (96,3 %) dient vorwiegend als Brennstoff für Bioethanolkamine bzw. Feuerstellen ohne Schornstein. Bio-Ethanol ist die Bezeichnung für Ethanol aus biologischer Herkunft (auch Bioalkohol genannt) und wird aus nachwachsenden pflanzlichen Rohstoffen wie Getreide, Mais oder Zuckerrüben hergestellt. Bei der Verbrennung von Ethanol verbleiben keine Rückstände, da keine unnötigen Zusatzstoffe verwendet werden.
Bio-Ethanol verbrennt absolut ruß-, geruchs- und rauchfrei und es entstehen weder Schad- noch Giftstoffe. Bei diesem hochreinen, biologischen Alkohol entsteht nur Wasserdampf und Kohlendioxid die der Menge der ausgeatmeten Luft eines Menschen gleicht.
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Die Vorteile auf einen Blick
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Wie viel kostet Bioethanol
Auf dem Markt für Bioalkohol bzw. Ethanol gibt es erhebliche Preis-Unterschiede. Hochwertiges Bioethanol kostet durchschnittlich 4 bis 5 Euro pro Liter. Angebote unter 3 Euro pro Liter sind in vielen Fällen mit Wasser oder minderwertigem Ethanol gestreckt.
Die Unterschiede erkennt man erst bei der Verbrennung. Billige Ethanol Produkte haben oft eine blaue Flamme, die schlecht erkennbar ist. Außerdem gibt es Produkte, die bei der Verbrennung einen unangenehmen Geruch aufweisen und weniger Brennwert haben. Hochwertiges Bioethanol erkennt man schon oft an seiner Verpackung. Am besten sind hier die Produkte welche in UN Sicherheitsbehältern aus Weißblech abgefüllt sind. Diese garantieren höchste Sicherheit beim Transport, der Lagerung und Handhabung!
Auswahl meines Bioethanolofens
Es werden fast für jeden Geschmack und Stil verschiedenste Designs angeboten. So gibt es neben kleineren Tischkaminen größere Standkamine und den neuesten Trend Wandkamine, die man einfach wie ein Bild an jede Wand hängen kann. Ausschlaggebend ist auch die Heizleistung die zwischen den Bioethanolöfen stark unterschiedlich ist.Worauf muss man beim Kauf achten
Es gibt eine große Zahl von Anbietern und nicht alle entsprechen den geforderten Standards. Speziell Produkte aus dem asiatischen Raum weisen oft signifikante Mängel auf. Man sollte hier auf europäische Qualität setzen und auch auf die Qualität der Beratung. Mehr zur Fachberatung von Bioethanol, Öfen und Kaminen finden Sie hier.
Was bei Holzbefeuerung zu beachten ist
Verwende naturbelassenes, luftgetrocknetes Holz. Ideal ist es, wenn Du das Brennholz ca. zwei Jahre lang im Freien, vor Nässe geschützt lagerst. Du kannst aber auch auf die im Handel angebotenen Holzbriketts zurückgreifen.
Umweltfreundlicher Brennstoff Holz
In den Kaminöfen können fast alle festen Brennmaterialien verheizt werden. Die Holzscheiter können zwischen 33 und 40 cm lang sein. Um mit Holz umweltfreundlich zu heizen, sollte man unbedingt lufttrockenes Holz verwenden. Bei mehr als 15-20% Feuchtigkeit muß man sehr viel Energie für das Trocknen aufwenden. Ein Stehrost verhindert das Herausfallen von Holzstücken.
Bei Holzbrand sollte im Feuerraum und in der Mulde des Rüttelrostes immer eine mindestens 3 cm starke Aschenschicht liegen bleiben. Sie verbessert die Luftdichtung nach unten und läßt das Holz vollständiger verbrennen, l Raummeter Holz ergibt bei vollständiger Verbrennung nur zwischen zwei und vier Kilogramm Asche, also weniger als ein Prozent des Holzgewichts. Und die Holzasche, die die wertvollen Mineralstoffe Kalium, Magnesium, Calcium, Phosphat, Mangan und Eisen enthält, ist nach der Verbrennung als Gartendünger verwendbar.
Aschenentleerung
In der Regel sind Kaminöfen mit einem Rüttelrost zum Abrütteln der Asche ausgestattet. Ein Rüttelrost erleichtert die Ascheentnahme bei geschlossenen Türen; eine geräumige, leichte Aschelade ist gut transportfähig und erlaubt längere Entleerungsintervalle.
Nur einlagige Füllung
Bei Kohlefeuerung sind die spezifischen Brenneigenschaften der Kohlearten zu berücksichtigen. Kombi-Kaminöfen müssen für feste Brennstoffe wie Holz, Torf und Braunkohle geeignet sein. Eine Umstellung von Holz- auf Kohlebrand muß z.B. durch Fächerrüttelrost möglich sein. Am wenigsten Umstellung erfordert die Verfeuerung von Braunkohlebriketts. Für Steinkohle gibt es einen speziellen Kohleeinsatz.
Da Kaminöfen keine Füllschachtöfen sind, dürfen sie nur einlagig mit Brenngut beschickt werden. Der Ofen sollte nie über eine Füllhöhe von 10 cm mit Steinkohle bzw. mit mehr als 2 – 3 Holzscheiten gefüllt werden, um eine Überhitzung des Kaminofens und eine Verformung der Schmiedestahlteile zu verhindern.
Richtig anheizen
Ein Kaminofen wird wie ein Auto „eingefahren“, d. h. man beginnt beim ersten Anheizen mit einer vorsichtigen Bestückung und läßt das Feuer mit relativ kleiner Flamme einbrennen.
Kaminöfen werden bei geschlossenen Feuerraumtüren und eingeschobener Aschenlade angezündet. Dabei sorgen ein spezielles Zugventil (bei vollständiger Öffnung) und ein vertikaler Luftschlitz an der Aschenladenblende für guten Zug. Nach dem Anzünden empfiehlt es sich, das Feuer 10-15 Minuten bei offenem Zugventil und offener Rauchrohr-Drosselklappe brennen zu lassen.
Wesentlich: die Luftführung
Entscheidend für die Güte der Verbrennung im Brennraum ist die Luftführung. Je genauer die Verbrennungsluft zu steuern ist, desto effektiver brennt der Kaminofen. Primärluft wird vorwiegend zum guten Abbrand von Briketts und Kohle benötigt, die von unten nach oben brennen, während die Sekundär-luft beim Holzfeuer und der gründlichen Nachverbrennung der unverbrannten Heizgas-Bestandteile eine Rolle spielt. Die bei der Verbrennung entstehenden Rauchgase ziehen nach oben und entzünden sich durch die an der Top-Platte eintretende Luft nochmals. Die Verbrennung erfolgt dadurch vollständiger, umweltfreundlicher, und die Heizleistung steigt.
Primärluft tritt unten durch den Rüttelrost ein und verbrennt zuerst. Sekundärluft gelangt – über die Sekun-därlufüklappe und einen Luftkanal an der heißen Ofenwand schon vorgewärmt -von oben in den Brennraum. Gleichzeitig werden so die Glastüren klargespült.
Eine Vorwärmung der sekundären Verbrennungsluft, die über das Feuer zur Restverbrennung der aufsteigenden Holzgase geführt wird, gewährleistet der vor der Glastür liegende Vertikalluftschlitz. Die Zuluftmenge läßt sich durch das an der Aschenlade liegende Zugventil regeln. Um die maximale Zuluftmenge zuzuführen, ist der rechtsliegende Rüttelrost-schieber ganz herauszuziehen.
Welche Heizmaterialien?
Ideale Heizmaterialien sind Holz oder Holzkohlenbriketts, wobei die Beheizung mit Briketts eine andere Auskleidung des Heizraums erfordert.
Rauchabführung und Rohrführung bei Kaminen
Rauchabführung & Rohre
Der Rauch sollte in einem ungefähr einen Meter langen, gemufften (steckbaren) Rohr, eventuell im Bogen geführt, in den Kamin abgeleitet werden. Längere Rohre verursachen Kondenswasserbildung, sodass die Rohrleitungen binnen weniger Jahre korrodieren: Ein Austausch kommt teuer! Bei zu kurzen Rohrleitungen verpufft zuviel Energie und es leidet die Effektivität.
Verkleidete Kaminöfen
Die geringe Speicherfähigkeit on Kaminöfen gegenüber den Kachelöfen lässt sich durch den Einbau in einem Aussenmantel ausgleichen. Die Verkleidung bildet um den Einsatz einen weiteren Mantel. Der Kaminofen ist Kamin und Ofen zugleich. Geschickte Heimwerker können den Einbau mittels genauer Anleitungen selber durchführen und sich so – je nach Umfang das Umbaues -bis zu € 2.000,– sparen.
Beim Selbsteinbau eines solchen Speicherofens beginnt man mit einem feuerfesten Unterbau (Fliesen oder Platten), darauf setzt man einen Sockel aus Gasbeton, der leicht zu bearbeiten ist. Für den seitlichen Speichermantel um den Ofen eignen sich Normalformat-Schamottesteine. Gemauert wird mit Schamottemörtel. Ideal ist die Aufstellung über Eck, weil so gleichzeitig mehrere Räume beheizt werden können, ohne daß sich die Luftmassen der angrenzenden Räume vermischen (z.B. Küchendunst, Zigarettenrauch). Die Heizleistung solcher Einbauspeicheröfen liegt zwischen 200 und 300 m3 Raum.
Bevor man den Dachausbau in vollen Zügen genießen kann, müssen einige Vorschriften beachtet werden. Foto: Velux / Immowelt.de
Für den Dachausbau gilt eine einfache Faustregel: Er lohnt sich immer dann so richtig, wenn das Dach steiler als 35 Grad ist. Denn dann hat rund die Hälfte des Raums 2,30 Meter Kopffreiheit. Bei Dachneigungen ab 40 Grad lässt sich der Spitzboden oft als Mini-Galerie nutzen, ab 50 Grad ist manchmal sogar Platz für eine zweite Wohnebene. Auch bei Dächern zwischen 20 und 35 Grad Neigung ist noch etwas machbar – sie lassen sich zumindest zum Hobbyraum oder Ausweich-Schlafplatz ausbauen. Doch auch die Dachform spielt eine wichtige Rolle beim. Besonders gut geeignet sind Sattel-, Walm- oder Mansardendächer.
Ist eine Baugenehmigung nötig?
Da ein Dachausbau eine Nutzungsänderung ist, kann er genehmigungspflichtig sein. Auch wer ein Flachdach zum Steildach aufstocken und dadurch zusätzlichen Raum schaffen möchte, braucht dafür üblicherweise eine Genehmigung. Vor Planungsbeginn sollten Bauherren sich daher mit dem örtlichen Bauamt in Verbindung setzen. Generell erleichtert heutzutage die Baunutzungsverordnung von 1990 den Dachausbau: Das Dachgeschoss zählt nicht mehr zur Geschossflächenzahl, die angibt, wie viel Fläche die Räume insgesamt im Verhältnis zur Grundstücksgröße haben dürfen.
Pflicht: Energieeinsparverordnung für den Wärmeschutz
Durchzuführen sind beim Dachausbau heute energetische Maßnahmen: War das Dach vorher nicht oder nur wenig gedämmt, muss es nun warm eingepackt werden. Denn auch beim Ausbau von Dächern zu Wohnraum gelten die Anforderungen der Energieeinsparverordnung für den Wärmeschutz. Bei Modernisierung von Dacheindeckung, Dachausbau und neuer Innenbekleidung gibt es strenge Vorschriften hinsichtlich des Wärmeschutzes: In der Regel ist eine Dämmstoffdicke im Dach von mindestens 16 Zentimetern erforderlich. Außerdem müssen für die zum Dachausbau verwendeten Materialien die Brandschutzvorschriften beachtet werden, die in den Landesbauordnungen festgelegt sind. Da Flucht und Rettung im Brandfall unter dem Dach schwieriger sind als im Erdgeschoss, gelten hier grundsätzlich strengere Bauvorschriften. Höchste Anforderungen an den Brandschutz erfüllen Produkte aus Glaswolle und Steinwolle. Sie gelten als nicht brennbar. Andere Dämmstoffe aus Polystyrol, Kork oder Naturfasern gelten als schwer oder normal entflammbar.
Beim Kauf eines gebrauchten Hauses gibt es eigentlich die wenigsten Hürden und Risiken. Trotz allem gibt es einige Punkte auf die zu achten sind. Deshalb hier ein Ratgeber mit Tipps.
1. Die Lage
Achten Sie beim Kauf eines Hauses besonders auf folgende Lagemerkmale:
- Sonnenausrichtung
- Öffentliche Verkehrsmittel
- Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe
- Schule und Kindergarten
- Freizeiteinrichtungen wie z.B. Schwimmbad, Minigolf, Park,
- Verkehrsanbindung wie z.B. Autobahn,
- Nachbarn mit vielen Kindern oder Tieren, Ältere Bewohnerstruktur,
- Reines Wohngebiet, Industriegebiet, Teilgewerbegebiet
- Erbpachtgrundstück
2. Der Zustand
Sollte Ihnen ein Haus gut gefallen, vereinbaren Sie, wenn möglich, einen 2. Besichtigungstermin. Nehmen Sie, falls Sie über weniger handwerkliche Kenntnisse verfügen, einen Freund oder Fachmann mit.
- Dunkle Stellen an den inneren Fensterrahmen deuten auf schlechte Belüftung in den Räumen hin.
- größere Setzrisse an den Deckenfugen,
- Unebenheiten an Holz und Deckenböden,
- feuchte Wasserflecken auf dem Dachboden,
- dunkle Ränder am Schornstein,
- Wasserränder im Keller,
- Rost und Verfärbungen an Wasser – und Gasleitungen,
- kleine Bohrlöcher vom Holzbock im Gebälk
Auf folgende Punkte ist beim Hauskauf zu achten. Wie ist der Zustand von:
- Fenster und Türen,
- Dach und Dachisolierung, Schornstein,
- Wasserleitungen, Abwasserleitungen,
- Stromverteilung und Stromkabel,
- Fußböden,
- Hausanschlüsse wie Gas, Wasser, Strom,
- Heizung, Öltanks, Heizkörper und Leitungen, Vorsicht bei Nachtspeicherheizung
- Außenfassade, Asbestverkleidungen
Wichtig: Besichtigen Sie das ganze Haus mit Nebengebäuden in Ruhe und Sorgfalt. – siehe Urteil-
Hier finden Sie eine ausführliche Checkliste bei einer Haus- und Wohnungsbesichtigung
Übrigens: Fragen Sie den Eigentümer nach dem Besitzer der Heizung, denn die kann durchaus vom örtlichem Versorgungsunternehmen geleast oder gemietet sein. Dies muss nicht unbedingt schlecht sein. Das Unternehmen wartet und repariert die Heizung nach Bedarf. Jedoch ist eine Prüfung des Mietvertrages ratsam, außerdem wird das Haus etwas günstiger.
3. Die Aufteilung:
Bei der Aufteilung sind wenig Punkte zu beachten. Die Raumaufteilung sollte einfach, Ihren Bedürfnissen gefallen. Jedoch gibt einige Merkmale die den späteren Wiederverkauf erheblich erschweren können. z.B.
- Bad ohne Fenster,
- Terrasse und Wohnzimmer zur Nordseite,
- kleine Küchen und Wohnzimmer,
- kein Balkon,
- wenige Räume – z.B. großes Haus mit nur 2-3 Zimmer,
- viele Dachschrägen in den Zimmern – keine
- Abstellmöglichkeiten für Möbel,
- Badezimmer unten, Schlafräume oben,
- wenig Abstellmöglichkeiten für Koffer, Staubsauger,
- Fahrräder, Gartenbedarf usw.,
- mehrere Durchgangszimmer
4. Der Preis
Sollten Sie Ihre passende Immobilie gefunden haben, steht die Preiseinigung mit dem Verkäufer an der Reihe.
Ländern ist das Verhandeln von Preisen normal. Gerade bei solch hohen Kaufpreisen ist ein Verhandeln durchaus legitim und nicht ungewöhnlich. Preisnachlässe von bis zu 5 % sind keine Seltenheit. Versuchen Sie im Kaufpreis Extras mit zu erwerben. Im Kaufpreis können z.B.
- Einbauküche mit E-Geräte,
- Gartenhaus,
- Garage oder Tiefgaragenstellplatz,
- eine Renovierung seitens des Verkäufers,
- Mobiliar,
- Kamin oder Kaminofen,
- Markise,
- besondere Beleuchtung,
- Videoanlage,
- Telefonanlage
enthalten sein. Rollläden, Armaturen im Bad, feste Einbauschränke, Lichtschalter, Pflanzen im Garten, Alarmanlage, feststehendes Gartenhaus sind auf jeden Fall im Kaufpreis enthalten. Außer der Eigentümer informiert Sie bei der Besichtigung über die Mitnahme bestimmter Einbauten.
Übrigens: Sollten Sie ein Haus erwerben wollen, bei dem der Kaufpreis bis auf wenige Mark nicht Ihren Vorstellungen entspricht, ist es nicht sinnvoll den Kauf daran scheitern zu lassen. Denn, Sie wohnen in der Regel mehrere Jahre in einer Immobilie die Ihren Ansprüchen und Bedürfnissen gerecht wird und Sie sich wohl fühlen werden.
Wichtig:Sehen Sie auf jeden Fall das Baulastenverzeichnis des Hausgrundstückes ein. Das Baulastenverzeichnis wird bei der Stadt geführt. Dort sind z.B Grenzbaurechte, Überwegungsrechte oder Baurechte des Nachbarn auf dem Grundstück eingetragen.
5. Kosten beim Kauf einer Immobilie
Beim Kauf einer Immobilie sind vom Käufer folgende Kosten zu bezahlen.
Kaufpreis der Immobilie
Notarkosten ca. 1-2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer 3,5% des Kaufpreises bzw. siehe untenstehenden Tipp.
Grundbuchamt ca. 0,5% des Kaufpreises, jedoch meist in den Notarkosten enthalten.
Finanzierungskosten ca. 1% des Kaufpreises
ggf. Maklergebühren von 3 – 6,9% des Kaufpreises, je nach Region unterschiedlich
ggf. Genehmigung des Verwalters 0,2% des Kaufpreises
Die Kaufnebenkosten sind innerhalb 2-4 Wochen zu bezahlen. Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und die Lieferung der Immobilie wird mit dem Verkäufer im Kaufvertrag vereinbart. siehe Tipp ”Die Übergabe”
Tipp:
Sind im Kaufpreis bestimmte Einbauten wie. z.B. Einbauküche, nicht verklebte Teppichböden oder Möbel enthalten, ist auf diese Einbauten keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Im Kaufvertrag müssen diese Gegenstände aufgeführt und mit einem Preis versehen sein. So wird das Finanzamt nur auf den Haus- und Grundstücksanteil die Grunderwerbsteuer berechnen.
6. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Lageplan
Die Wohnfläche ist eigentlich ein weniger wichtiger Entscheidungsgrund. Denn Sie haben ja das Haus gesehen und fanden die Räume groß genug. Aber: Der Eigentümer erzählt Ihnen von diesem schönen ausgebauten Dachgeschoss, es habe eine Größe von 25 m². Das Haus hat somit eine Gesamtwohnfläche von 100 m². Er verlangt aber auch den Preis für 100 m². Beim Wiederverkauf oder auch bei der Vermietung verlangen Sie auch einen Preis für 100 m². Aber ein Interessent stellt fest das Dachgeschoss hat gar keine 25 m² sondern, ist nur Nutzfläche. Dieses Haus mit effektiv 75 m² werden Sie für den vormals bezahlten Preis nie mehr los.
7. Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?
Gemessen werden die Abstände zwischen den ”nackten” Wänden – d.h. Scheuerleisten, Wandbekleidungen, Heizkörper, auch Öfen werden dabei ignoriert. Abgezogen werden lediglich Pfeiler im Raum sowie Schornsteine und andere Mauervorsprünge, wenn sie mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben (zum Beispiel: Schornsteinvorsprung 1,00 m x 0,12 m = 0,12 qm oder 0,60 m x 0,20 m = 0,12 qm). Hinzugerechnet werden aber Fenster- und Wandnischen, wenn sie mehr als 0,13 m tief sind, bzw. Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 Quadratmeter haben. Die Grundflächen der Türnischen sind nicht hinzuzurechnen. Voll anzurechnen sind Flächen dann, wenn die darüber liegende lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet, beispielsweise in Nischen von Dachschrägen. Diese 50-Prozent-Regel gilt auch für Wintergärten, die sich für gewöhnlich nicht heizen lassen. Nicht als Wohnfläche berechnet werden Räume oder Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter.
Sonderfälle sind Balkone, Loggien und Dachgärten: Sie dürfen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden. Eine Terrasse kann bis maximal zur Hälfte in die Wohnfläche einbezogen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass sie ausreichend gegen Sicht von außen geschützt ist.
Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von:
1. Zubehörräume; Als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlager), Garagen und ähnliche Räume;
2. Wirtschaftsräume; Als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume;
3. Räume, die den nach ihrer Nutzung zu stehenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen;
Jedes Heizsystem bietet Vor- und Nachteile, und nicht nur Häuslebauern stellt sich die Frage, welche Anlage für sie am besten geeignet ist. „Maßgebliche Faktoren für die Entscheidung sind Anschaffungskosten, Preisentwicklung des Brennstoffs, Größe der Anlage und Qualität der Wärmeproduktion“, erläutert Martin Bentele, Geschäftsführer des Deutschen Pelletinstituts.
Öl- und Gas-Brennwerttechnik
Herkömmliche Öl- und Gasheizungen können beispielsweise durch weiterentwickelte Brennwertgeräte ersetzt werden, die auch die Kondensationswärme des Wasserdampfes im Abgas nutzen. Diese Geräte verwerten die Wärmeenergie besser als die alten Kessel und senken daher auch den Stromverbrauch. Allerdings verursacht der Betrieb von Pumpen und Gebläse einen hohen Geräuschpegel, und das Problem steigender Preise von fossilen Brennstoffen bleibt bestehen.
Pelletheizung
Dieser Faktor spielt bei Pelletheizanlagen keine Rolle. Wie Brennwertgeräte sind Holzpellets für alle Gebäude eine geeignete Heizalternative. Da sie aus nachwachsenden Rohstoffen gewonnen werden, zählen sie zu den erneuerbaren Energien. Pellets sind deutlich günstiger als Heizöl. Die Lagerung der Pellets ist durch den Ausbau von bestehenden Heizöl-Lagerräumen mit wenig Aufwand realisierbar. Aus diesem Grund stellt der Umstieg von Öl auf Pellets kein Problem dar. Weiterer Bonus: Der CO2-Ausstoß bei der Verbrennung der Holzpresslinge ist minimal. Da die Anfangsinvestitionen mit circa 10.000 Euro (13 kW Kesselleistung) zu Buche schlagen, unterstützt der Staat Pelletheizer mit einem Förderprogramm.
Solaranlagen
Eine ebenso umweltschonende Alternative sind Solaranlagen. In der Anschaffung sind sie zwar kostengünstig, können jedoch nicht ganzjährig den Energiebedarf eines Gebäudes decken. Nur in Kombination mit einem anderen Heizsystem sind Solarkollektoren wirklich effektiv. Heute werden sie häufig in Verbindung mit einer Pelletheizanlage installiert. Eine solche Kombination bildet für das Klima eine ideale Symbiose.
Wärmepumpe
Wer weder mit Holz oder Sonnenenergie, aber dennoch umweltfreundlich heizen will, kann sich für eine Wärmepumpenheizung entscheiden. Hier lässt sich zwischen Erdwärme- und Luftwärmepumpen unterscheiden.
Erdwärmepumpe
Erdwärmepumpen erzeugen allein genug Energie, um ein Haus mit etwa 120 Quadratmetern Wohnfläche zu beheizen. An die Energiequelle zu gelangen, ist jedoch aufwendig und daher kostspielig. Denn es ist nötig, ein bis zu 150 Meter tiefes Loch zu bohren oder eine Fläche von rund 100 Quadratmetern etwa 1,5 Meter tief auszuheben, um die Kollektoren einsetzen zu können. Deshalb eignet sich diese Alternative nur für Hausbesitzer mit einem entsprechend großen Grundstück. Es sollte darauf geachtet werden, dass installierte Wärmepumpen einen hohen Effizienzgrad erreichen. Mit der zugeführten Menge an Strom sollte mindestens die vierfache Wärmemenge gewonnen werden. Dies entspricht einer Jahresarbeitszahl von über 4. Gegenüber den meisten anderen Heizsystemen sind die Anschaffungskosten in Höhe von mehr als 16.000 Euro ebenfalls ein Nachteil.
Luftwärmepumpe
Luftwärmepumpen sind weniger geeignet als Erdwärmepumpen, da sie die Energie nicht im gleichen Maße verwerten können. Die Beheizung eines Gebäudes wird zum Problem, wenn die Lufttemperatur unter null Grad fällt. Grund: Bei Minustemperaturen schaltet sich die Pumpe ab. Ähnlich wie bei Solarkollektoren genügt die Luftwärmepumpe allein nicht, um ein Haus ganzjährig mit ausreichend Wärme zu versorgen. Deshalb ist eine Kombination mit einem anderen System erforderlich. Nachteilig wirken sich bei der Wärmepumpenheizung der hohe Stromverbrauch und damit auch der CO2-Ausstoß bei der Stromerzeugung aus. Die laufenden Wärmekosten sind immer abhängig vom aktuellen Strompreis.
Die verschiedenen Heizsysteme bieten individuell angepasst für jedes Haus eine Lösung. Für manche Verbraucher sind die Anschaffungskosten wichtig, für andere die Betriebskosten. Vor der Entscheidung für oder gegen ein System sollte aber generell die Regel beachtet werden: Je besser das Gebäude gedämmt ist, desto geringer ist der Heizbedarf. In jedem Fall lohnt es sich – nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen – die eigenen Heizvoraussetzungen zu überdenken und sich für die Zukunft zu rüsten.
Fußbodenheizung & Co.
Flächenheizungen sorgen für Wohlfühlwärme
Flächenheizungen – hier eine Fußbodenheizung – sorgen für eine behagliche Wärme und sparen dabei auch noch Energie. Foto: AEG Haustechnik / Immowelt.de
Flächenheizungen geben hauptsächlich so genannte Strahlungswärme ab – vergleichbar in etwa mit Sonnenstrahlen auf der Haut. Diese Strahlung wird als angenehm empfunden, da sie sehr gleichmäßig ist. Daher stellt sich bereits bei rund 20 Grad ein angenehmes Wohnklima ein, während konventionelle Heizkörper mit ihrer Warmluftumwälzung hierfür üblicherweise eine um etwa zwei Grad höhere Raumtemperatur benötigen.
Mit Flächenheizungen bares Geld sparen
Somit ist dieser Effekt bares Geld wert. Grob gerechnet spart jedes Grad niedrigere Raumlufttemperatur sechs Prozent Energie. Der Grund: Die Heizwassertemperatur kann gesenkt werden. Je größer die Abstrahlfläche, desto gleichmäßiger ist die Wärmeverteilung im Raum und desto niedriger muss die Heizwassertemperatur sein.
Flächenheizungen werden aus diesem Grund auch als Niedrigtemperatursysteme bezeichnet. Mit einer möglichst engen Verlegung der wasserdurchflossenen Kupfer- oder Kunststoffleitungen in Boden oder Wand kann die benötigte Gradzahl weiter gesenkt werden. Im Allgemeinen gilt: Eine Wand- oder Fußbodenheizung benötigt nur 30 bis maximal 50 Grad warmes Wasser vom Heizkessel. Heizkörper dagegen brauchen bis zu 60 Grad heißes Wasser.
Wandheizung – aufwendige Montage
Bei einer Wandheizung muss ein Teil der Wände mit Leitungen durchzogen werden. Die Kosten hierfür sind hoch. Alleine die Materialkosten liegen bei etwa 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter. Da die Montage recht aufwendig ist, muss inklusive Arbeitszeit mit rund 75 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Ein weiterer Nachteil: Die entsprechenden Wandflächen dürfen nicht mit großen Möbeln zugestellt werden, da sonst die Wärmeabstrahlung behindert wird. Auch wenn man einen Nagel in die Wand schlagen oder ein Loch bohren will, ist Vorsicht geboten. Vorteilhaft dagegen ist, dass beim Heizen kein Staub aufgewirbelt wird. Zudem verhindern die gleichmäßig warmen Wände die Schimmelbildung und wirken der Verbreitung von Hausstaubmilben entgegen.
Fußbodenheizung – top mit Fliesen- und Steinböden
Das gilt auch für die Fußbodenheizung. Allerdings sind nicht alle Bodenbeläge gleich gut geeignet. Am besten sind Fliesen- und Steinböden, da sie Wärme besonders gut leiten. Umgekehrt gilt: Je besser der Bodenbelag isoliert, desto weniger eignet er sich für eine Fußbodenheizung. Die Kosten für eine Fußbodenheizung halten sich im Rahmen. So hat beispielsweise eine Studie der Technischen Universität Berlin ergeben, dass eine Fußbodenheizung nicht teurer ist als andere Heizsysteme. Eine Standard-Fußbodenheizung ist für 35 bis 40 Euro pro Quadratmeter zu haben, fachmännische Verlegung im Nassverfahren eingerechnet.
Sockelheizleiste – weniger Sparpotential
Wenig bekannt ist die Sockelheizleiste, die ebenfalls Strahlungswärme erzeugt. Sie besteht aus Lamellenrohren, die entlang der Wand am Bodensockel verblendet angebracht werden. Im Gegensatz zu den vorherigen Varianten macht die Strahlungswärme hier einen kleinen Umweg. Von der Heizleiste steigt ein Warmluftschleier an der Wand hoch, heizt diese auf, und sorgt dann für Wärmeabstrahlung. Der energetische Spareffekt fällt allerdings geringer aus. Die Vorlauftemperatur des Heizwassers muss bei diesem indirekten System höher sein als bei einer normalen Flächenheizung.
Die Baufinanzierung einer Wohnimmobilie ist ein komplexer und schwieriger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Hier ist es möglich viel Geld zu sparen, aber auch zu verlieren. Etwas mehr Zeit und Mühe, die in die richtige Geldbeschaffung bei der Bank investiert wird, ist meist gut angelegt.
Gehen Sie mit Selbstvertrauen zur Bank oder Bausparkasse. Bedenken Sie, dass Sie auch bei dünner Finanzkraft durchaus ein gerngesehener Kunde sind, der womöglich, mehrere Jahrzehnte gute Zinsen an
die Bank bezahlt.
Tipp: Überlegen Sie sich, ob Sie bereits vor dem Immobilienkauf eine Rechtsschutzversicherung abschließen. Diese sollte Probleme beim Immobilienkauf beinhalten!
1. Kreditvoraussetzung
Nicht jeder Häuslebauer kann 20-30 % Eigenkapital vorweisen. Mitentscheidend sind auch das monatliche Einkommen, eine gute langjährige Anstellung oder gute Kontoführungen bei der Hausbank.
Ein paar Voraussetzungen für die Vergabe eines Kredites in entsprechender Höhe sind z.B.
- genügend Eigenkapital,
gut wären 20-30% aber wer hat das schon, bei einem Kredit von DM 300.000, -DM 60.000-90.000, — in Form von Bargeld, Lebensversicherungen (Rückkaufswert), zuteilungsreifer Bausparvertrag, Ersatzsicherheiten wie eine Wohnung
- mindestes die Kaufnebenkosten von ca. 11%
- gutes Einkommen, langjährige Betriebsgehörigkeit, Doppelverdiener
- keine Schulden
- evtl. einen Bürgen
Fehlt eine der Kriterien ist die Finanzierung nicht ohne weiteres möglich. Achten Sie bei der Finanzierung nicht nur auf die Zinsen. Die Beleihung, die Gebühren, die Laufzeit, der Rang der Grundbucheintragung, oder die Tilgung spielen eine Rolle ob der Kredit teuer oder doch günstig wird.
2. Die Qualität der Finanzierungsberatung
Die Qualität der Finanzierung erkennen Sie vor allem daran, wie viel Mühe sich der Kundenberater der Bank mit Ihnen macht. Der/Die Berater sollte Sie zuerst nach Ihren Wünschen der Finanzierung fragen. z.B. Lieber Zinssicherheit oder niedrige Monatsraten.
- Schreibt er nur auf einen Schmierzettel oder listet er alles sauber auf einen Finanzierungsbogen.
- Fügt der Finanzierungsberater die Eigentumsförderung und das Baukindergeld mit ein. Schlägt er/sie ein KfW Darlehen vor
- macht er ein Alternativangebot.
- kann der/die Berater Ihnen Ihre monatliche Höchstbelastung oder den maximalen Kaufpreis nennen.
- verkauft er nur Hauseigene Produkte.
Jetzt haben Sie eine schriftliche Finanzierungsaufstellung mit den monatlichen Belastungen und dem Zinssatz. Eine Zusage über die Vergabe des Kredites ist dies jedoch noch nicht. Lassen Sie sich bitte schriftlich von dem Berater die Zusage des Darlehens geben. Erst dann kann man zum Notar gehen. Niemals ohne eine hundertprozentige Zusage einen Kaufvertrag unterschreiben. Die Folgen wären fatal. Anschließend können bei mehreren Banken verschiedene Angebote eingeholt werden.
3. Wie kann man bei der Bank Kosten sparen?
Abschluss -und Schätzgebühren
Meist 1% Abschlussgebühren und etwa 250, — DM Schätzgebühren. Einfach Fragen und Handeln, derzeit ist das Verhandeln oft von Erfolg gekrönt.
Bereitstellungszinsen
meist 0,5% des Darlehens, die Regel sollte 3 Monate frei sein, aber mehr ist durchaus möglich.
Sondertilgung
Die Kreditinstitute vermeiden gerne die Möglichkeit einer Sondertilgung. Versuchen Sie eine Sondertilgung von z.B. DM 20.000, — pro Jahr in Ihre Finanzierung einzubauen. Bleiben Sie hartnäckig, wenn Ihnen die Bank zu erklären versucht, dies sei nicht möglich. Ist es doch! Haben Sie in einem Jahr keine Möglichkeit der Sondertilgung, kein Problem, dies ist kein muss, sondern ein kann. Übrigens: Bei einer Finanzierung über Bausparverträge ist eine Sondertilgung immer möglich!VorfälligkeitsentschädigungWer denkt schon beim Kauf einer Immobilie an den Verkauf der Wohnung. Wenige wohl. Immobilien kaufen sollte durchdacht sein! Trotz des aktuellen BGH Urteils aus dem Jahr 1998 kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Wiederveräußerung beträchtlich sein. Die Höhe der Entschädigung kann erst bei der Kündigung des Kredites errechnet werden und richtet sich nach dem
- aktuellen Zinsstand,
- nach der Restlaufzeit des Kredites,
- Höhe des Kredites,
- Wiedereinkaufzins der Bank.
Schon jetzt kann man die eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung gering gehalten oder gar vermieden werden.
- Splitten Sie die Laufzeit der Darlehen, d.h. 1 Hypothek über 10 Jahre Laufzeit die 2. Hypothek über 5 Jahre.
- Bei einer Finanzierung über Bausparverträge ist keine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen.
- Beim Verkauf einer Immobilie braucht nicht gleich der Kredit gekündigt zu werden. Voraussetzung: Sie erwerben eine andere Immobilie und übertragen den Kredit auf das neue Objekt.
Sollte eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung nicht vermeidbar sein, ist auch hier ein Verhandeln mit der Bank sinnvoll. Man möchte Sie schließlich nicht als Kunde verlieren.Übrigens: Laut Statistik wird jede Immobilie alle 8 Jahre verkauft!
Tipp 1 Was bei Lohnverhandlungen die Gewerkschaften verhandeln, gibt es im Verbraucherbereich mit Interessengemeinschaften.
Diesen Kunden kann deshalb empfohlen werden, sich einem Rahmenvertrag anzuschliessen, in dem bereits, von einer Gemeinschaft von Darlehensnehmern, Top-Bedingungen ausgehandelt wurden. Eine solchen Rahmenvertrag erhalten Sie unter: www.eu-vorteile.deTipp 2Schließen Sie einen Kreditvertrag über eine Laufzeit von 15 oder 20 Jahre ab, ist es möglich nach Ablauf von 10 Jahren den Kreditvertrag einseitig zu kündigen. Die restlichen Jahre des Vertrages müssen von Ihnen nicht erfüllt werden. Die Bank muss sich aber an die ursprüngliche Laufzeit halten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nicht erhoben werden.Tipp 3Ist Ihr Kredit bereits 7-9 Jahre alt und zu einem erheblich höheren Zinssatz, wie beispielsweise 1991 üblich, abgeschlossen worden?Wer sich die derzeit günstigen Zinsen für die Zukunft nach Ablauf seiner Zinsbindung jetzt schon sichern möchte, ist das so genannte Forward-Darlehen eine gute Alternative. Gegen einen Zinsaufschlag auf die heute günstigen Konditionen von 0,02% bis 0,06 % für jeden Monat bis das Darlehen dann tatsächlich in Anspruch genommen wird, kann man heute bereits Kreditverträge für morgen abschließen.Im besten Fall wird der Kredit also im Jahr um nur 0,24% teurer. Wird der Kredit erst in 36 Monaten abgenommen sind es 0,72% auf die heutigen Konditionen.Wer das neue Angebot akzeptiert, kann auch Pech haben. Denn verharren in den nächsten 36 Monaten die Zinsen auf dem Tief, dann zahlt man den Zuschlag umsonst.
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